全国第七次人口普查数据发布，我们关注到有6个省、自治区人口总量较2010年“六普”出现了下降。其中东北地区人口下降最为明显，辽宁、吉林、黑龙江三省10年分别下降115万、339万和646万人；此外的三个省、自治区则是山西、内蒙古和甘肃，人口分别减少79万、65万和55万。
大家都知道，人口是影响城市房价的三个主要因素之一。缘于人口数据的统计、发布是基于10年周期的变化，那么，这10年来全国主要城市的房价变化又是如何呢？以上六个省、自治区的核心城市房价是否随着人口总量的减少发生了相应的变化呢？
或许，从这个论题的研究上，我们能够更好地把握你所关心城市的房价未来。
PART 1 35个省会和计划单列市平均房价10年增长情况
我们从国家统计局官网调取了2010年-2019年（注：2020年数据尚未发布）全国主要城市平均房价数据。这里每个年度的平均房价，是统计部门据城市全年住宅销售总金额与总面积计算得出的，也就是说汇总全年每一笔住宅成交价格通算的结果。它更加真实、准确，但往往与我们感受的房价有所差异。无论如何，对于房价变化的趋势研究来说，它是最客观、最科学的。
1）我们首先看2010年35个主要城市的平均房价数据，如下图：
看上图。在2010年，以上主要城市的房价让我们惊诧，或许会感慨那时的房价简直低的“可怕”。但在10年前，我们不会这么想。那时候，我们也是对“高房价”的愤怒和不甘，以及对未来房价下跌的期待。
回到正题。由图可知，10年前全国平均房价在万元以上的城市分别是深圳、北京、上海、杭州、宁波、厦门和广州。让我们瞠目的是，杭州在10年前已经与上海并肩，宁波竟然也跻身其中，甚至超越广州！
如果以上7个万元城市组成第一梯队，0.5-1万元之间作为第二梯队，那么房价不足0.5万的第三梯队则是我们关注的另一极，在上图中，我们用黑色柱体进行了标示。它们由低往高排序分别是：
西宁、昆明、银川、呼和浩特、石家庄、重庆、兰州、贵阳、乌鲁木齐、长沙、南昌、西安、郑州、南宁。
2）其次，我们观察2019年35个主要城市的平均房价情况，附图如下：
如果对上图中的城市进行梯队划分，我们必须以万元为单位了。2010年度的第一梯队“深圳、北京、上海、杭州、宁波、厦门和广州”分成了三个梯队：
第一梯队由“深圳、北京、厦门和上海”组成“3万元以上”队，厦门由于仅次于深圳的高人口密度因素，房价水平连升四个位次，跻身全国第三位；第二梯队由“杭州、广州”两个城市组成，层次为“2万元以上”；第三梯队则由“宁波”成立“独立团”一城担当，平均房价10年间变化不大，仅由单价1.17万元小幅上涨至1.6万元，几乎成为全国房价上涨大潮中的另类。
3）由以上两图，我们可以得到35城平均房价10年涨幅数据，看下图：
从上图我们看到，2010-2019年平均房价涨幅在150%以上的城市分别是昆明、深圳、厦门、呼和浩特、西宁、西安和合肥，涨幅逐次为256%、194%、192%、175%、173%、168%和156%；
同时我们按照80%划线，其涨幅最小的城市则有银川78%、大连 78%、南宁 73%、长春 71%、太原 57%和宁波 37%。前文我们提到，宁波在10年前已经提前透支了房价，导致这十年间房价不兴，成为35城中房价涨幅最低的城市。
最为重要的是，以上涨幅最小的6个城市中，大连、长春 、太原分别为辽宁、吉林和山西三省城市，这与十年人口总量下降的六个省、自治区重叠。从这一点上，我们可以看到人口与房价的正相关性。
PART 2 35个省会和计划单列市在岗职工平均工资10年增长情况
其实，片面地看绝对房价是不科学的。如果居民收入增长速度更高于房价涨幅，那么房价上涨并不可怕。因此，我们在观察房价的同时，必须把居民收入增长这个指标拉进来一起研究讨论。
数据仍然取自国家统计局官网。
1）我们首先看2010年35城在岗职工平均工资情况，如下图：
由上图我们可知，2010年35城前十高薪城市分别是：上海 7.2万元、北京 6.6万元、广州 5.4万元、天津 5.3万元、深圳 5.0万元、南京 4.9万元、杭州 4.9万元、大连 4.5万元、宁波 4.3万元和沈阳 4.2万元；而年工资水平不足3.5万元的几个城市则有：海口 3.4万元、兰州 3.4万元、郑州 3.3万元、哈尔滨 3.2万元、西宁 3.2万元、昆明 3.2万元、石家庄 3.1万元和贵阳 3.1万元。
2）其次看2019年35城在岗职工平均工资情况，附图：
由上图，我们发现2010-2019年的十年间，35城在岗职工平均工资水平发生了巨大变化。前十大高薪城市变成了：北京 17.3万元、上海 15.2万元、南京 13.0万元、深圳 12.8万元、广州 12.3万元、杭州 12.0万元、天津 11.2万元、宁波 11.1万元、青岛 10.3万元和济南 10.1万元。
以上城市除了城市排名的变化之外，还有辽宁省的大连与沈阳两个城市退出了十大高薪城市，挤出这两个城市并跻身前十大高薪城市的则是山东青岛与济南。
我们除了关注十大高薪城市之外，与之相对应的自然是35城中的十大相对低薪城市。它们分别是南昌 8.8万元、兰州 8.8万元、长春 8.8万元、郑州 8.8万元、沈阳 8.8万元、海口 8.5万元、呼和浩特 8.4万元、太原 8.3万元、哈尔滨 8.2万元和石家庄 8.0万元。这些城市对应的省份则是江西、甘肃、吉林、河南、辽宁、海南、内蒙古、山西、黑龙江和河北。
可以看到，人口总量下降的六省、自治区中，吉林、辽宁、内蒙古、山西和黑龙江五省位列其中。
换言之，人口总量下降与本省薪酬水平低高度正相关。反之，薪酬水平前十城市所在省份也恰恰是人口总量增长较多的地区，从侧面反映了人口与薪酬的密切关系。
PART 3 35个省会和计划单列市房价收入比10年变化情况
通过以上分析，读者朋友或许已经有了一个初步的了解。但能够更加精准地反映房价与薪酬关系的，当属“房价收入比”这个指标。
我们据前文数据，统一以90平米刚需住宅标准和每个家庭有两人为在岗职工为会计假设，测算了35城2010、2019年两个年度的房价收入比（此口径与其他有所区别，除本文内数据比较外，不具可比性）。
首先看2010年度35城房价收入比，如下图：
由图可知，35城中2010年房价收入比前十高城市分别有：深圳 16.9、杭州 13.2、厦门 12.9、宁波 12.1、北京 11.8、海口 10.6、福州 10.2、上海 8.9、广州 8.8、南京 8.5。从以上城市中只有北京一个北方城市之外全部属于南方城市这一点，可见2010年高房价城市主要集中在南方城市。
其次，看2019年度35城房价收入比，如图：
时间走到2019年，房价收入比前十高城市分别成为：深圳 19.6、厦门 15.6、北京 10.0、杭州 9.9、上海 9.8、广州 8.8、海口 8.2、福州 7.2、南京 6.7和合肥 6.7。
有的读者此时或许存在疑问，多数城市2019年的房价收入比竟然比2010年低了。其实这是毫无疑问的，毕竟多数城市的工资水平增长速度是超过房价涨幅的，只有深圳、厦门等几个少数城市房价上涨过快，才造成了房价收入比持续提高。
最后，我们看一下2010年-2019年的十年间，房价收入比发生了怎样的变化：
从上图可见，在2010年来的十年中，35个省会和计划单列市多数城市房价收入比是下降的，该指标正增长，也就是说买房难度增加、薪酬水平增速不及房价涨幅的城市及其增加值分别是：深圳 2.7、厦门 2.6、昆明 1.0、呼和浩特 1.0、上海 0.8、合肥 0.4和西安 0.2；有两个城市十年基本持平，分别是武汉 0.0、广州 0.0；其他26个城市房价收入比均不同程度的出现了下降。
以上系据国家统计局已发布2010-2019年数据所做的分析。我们还可以根据中国房地产协会发布的“全国房价行情”数据，以2021年5月上旬末时点平均房价进行一下房价收入比的测算，如图：
由于深圳房价已经不允许公开发布，上表中该城数据为空，厦门成为了全国房价收入比最高城市，高达23.9；其次是上海 20.5、北京 17.3广州 16.3杭州 13.5福州 13.2南京 11.7宁波 10.7和天津 10.4。
我们以以上房价收入比对比2010年的变化，如下图：
我们可以看到，35城中房价收入比2021年5月较2010年下降的城市有：银川 -0.1、乌鲁木齐 -0.4、长春 -1.3、宁波 -1.4、哈尔滨 -1.6、贵阳 -1.6、海口 -1.9和太原 -1.9，共八个城市。可以看到，其中四城银川、长春、哈尔滨和太原的房价收入比下降与人口总量下降两者之间也是重叠的。
而与之相对应的，则有10个城市2021年5月的房价收入比已经是2010年的1.5倍以上，几近翻倍。它们分别是：上海 2.3、广州 1.9、厦门 1.8、合肥 1.6、西安 1.6、天津 1.5、石家庄 1.5、北京 1.5、呼和浩特 1.5和昆明 1.5。需要提醒的是，深圳是无数据可查，这是一个永远不能忽略的城市。
【结语】
综合以上分析，我们看到这样几点：
一是人口与城市房价确实是高度相关的，深圳和厦门是人口密度过高造成住房供需矛盾严重，房价居高难下的典型代表；同时人口总量下降给房价撤去了支撑，房价下跌是一种必然现象。
二是十年间如宁波这个城市，虽然经济持续增长，但由于2010年房价透支严重，造成其成为10年里房价涨幅最小的城市。
三是人口总量变化与地区薪酬水平高低高度正相关。一个城市高薪或者低薪，直接影响着人口的生育水平和流动走向。同时，人口总量与住宅市场的高度相关，薪酬水平与置业难度的直接关系，使三者形成了一个相互作用的循环。
四是山东人口增长573万，彻底击破人口流出大省的谣言，更有青岛和济南，跻身全国十大高薪城市。这个省，作为北方经济崛起的关键，值得高度关注。
